Заметка на эту тему уже публиковалось мною в 2019 г. («Градостроительный план земельного участка как ребус, информация и риск»: https://istra.cian.ru/blogs-gradostroitelnyj-plan-zemelnogo-uchastka-kak-rebus-informatsija-i-risk-295012/). Интересующихся читателей, чтобы не повторяться, отправляю по ссылке. Сегодня же коснемся только рисков использования информации, содержащейся в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ).
Не возможно себе представить, чтобы разработчики ГПЗУ написали в нем : «Разрешено ли строить на земельном участке, что именно, с какими ограничениями и параметрами, мы не знаем, просим заявителя определиться самостоятельно. Перечень ведомств для согласования и уточнения прилагается. Чертеж градостроительного плана будет изготовлен нами по предъявлении заявителем информации из упомянутых ведомств». Пока не возможно. Соглашаемся.
А если так: «На градостроительном чертеже градостроительного плана земельного участка мы показали пятно застройки («сеточка»), но можно ли на участке реально строить, мы не знаем, поэтому просим заявителя самостоятельно уточнить в ведомствах. Список прилагается». Читатель может сказать, что и такого абсурда в облегченном варианте быть не может. Это же не детская старая игра «А вы поедете на бал», в правилах которой - «губки бантиком не делать, «да» и «нет» не говорить». Всякого рода «уточнения» и «согласования» в ведомствах не должны приводить к замене «да» на «нет» и наоборот. В противном случае ГПЗУ не только не имеет никакой ценности, но и может приводить к прямым убыткам лиц, его использующих (собственника, покупателя участка, кредитора и пр.).
Тем не менее, на иллюстрации к данной заметке именно такой ГПЗУ. С пятном застройки, которое не должно быть столь значительных размеров, поскольку большая часть участка находится в зоне строгих ограничений (запрета на строительство) второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственного водоснабжения г. Москвы. Пример не единичный.
Что же делать? Как определить, можно ли ГПЗУ применять без его «самостоятельной» доработки?
Отбросим варианты использования в основном земельных участков: в пустыне; в степи; в Арктике; в тундре; без курганов; где не жили исторические личности; не происходили битвы; где нет захоронений; нет фундаментов разрушенных зданий, которые могут быть признаны «объектами культурного наследия»; где не будет зон комплексного развития или сохраняемого землепользования (читай - законного изъятия земли) и пр. Хотя промежуточный вариант - между заселенными территориями и перечисленным - всегда более безопасен для собственника.
Для начала будет полезно обращать внимание на примечания в ГПЗУ и рассматривать их как угрозу. В приведенном примере в условных обозначениях для пятна застройки («сеточка») было написано: «Границы зон, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства, подлежат уточнению с учетом требования нормативно правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения». Типа предупредили.
Если не единожды недостоверные ГПЗУ появились на свет, можно предположить, что так будет и дальше. Поэтому целесообразно использовать и иные доступные источники информации. Например, нормативно-правовые акты, судебные постановления, разрешения на строительство и пр. для данной локации в соответствующей отрасли регулирования.
Тогда появляется шанс сформировать более надежную базу знаний, которая не позволит опереться лишь на дефектные ГПЗУ. Ведь говорили древние философы (авторство дискутируется): «Знание некоторых принципов компенсирует незнание множества фактов». Как это верно, особенно с учетом ограниченности личного опыта на фоне практически безграничного многообразия возможных ситуаций.