недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Покупка квартиры - какие расписки требовать от продавцов?

Вся Россия 4 118 21

Всем привет.

Подскажите пожалуйста, какие документы требовать от продавцов квартиры, что бы по максимуму себя обезопасить от возможных неприятных ситуаций в дальнейшем. Сразу скажу, что уже читал некоторое количество различных похожих вопросов-ответов и разных статей на подобную тему. Вообщем, расклад такой:


Два собственника, брат и сестра, в 1/2 долях. Оба живут в других отдалённых от нас городах. Квартира продаётся по доверенности - от брата на сестру. В доверенности указан адрес продаваемой квартиры, но нет стоимости ("продать за цену и на условиях по своему усмотрению"). Все деньги тоже получает сестра, согласно доверенности*, на свой счёт (у нас ипотека, перевод планируется безналом). Сестра на подписание договора прилетит, брат - нет. За получение наличных денег (первоначальный взнос) сестра расписку напишет.


Далее, квартира получена по наследству от матери в конце 2016 года, мать скончалась в начале 2016 года.

Далее, квартира была приватизирована в начале 90х - матерью, братом и сестрой в "совместную собственность".


Далее, архивная справка из БТИ показала, что на момент приватизации в этой квартире были прописаны: мать и её дети, т.е. нынешние продавцы - брат с сестрой, а так-же сын сестры, несовершеннолетний на тот момент, а в архивах "зафиксирован отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации"*.


Про мужа матери ничего не известно, даже были-ли они на момент приватизации в браке или нет. Вот тут тоже вопрос - надо ли это это узнавать, какие собирать справки, какие требовать документы?


*Вот эти-то два пункта под звёздочкой, после прочтения некоторого количества статей, и смущают. Какую "расписку" необходимо требовать от брата, что бы от него в дальнейшем не поступило претензий к нам, есть какая-то форма или текстовка? (юристы риэлтора сказали, что вообще первый раз о таком слышат и предложили нам самим поискать форму, что меня и побудило обратиться сюда), нужно ли её нотариально заверять? Помимо этого риэлторы вообще очень активно отпираются от каких либо "расписок" со стороны брата, аргументируя это тем, что для сделки достаточно доверенности на сестру и у нас всё будет хорошо.


Аналогичный вопрос по сыну сестры - нужно ли что-то требовать от него, что именно?

Плюс возможно ещё нужно что-то? (например письменные заявления от супругов продавцов о то, что они в курсе сделки и т.п.).


Сделка будет нотариальная, с нотариусом предварительно консультировались, но хороший совет думаю лишним не будет - тем более что нотариус нам ничего определённого по этим вопросам пока не сказал.


PS: Да, квартира практически единственное из того, что подходит нам конкретно в том месте, где подбираем недвижимость, и выбор не особенно-то и велик. Стоимость не занижена. Долгов по ЖКХ нет.

Советы 21
Ринат МангушевЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 февраля 2018, 19:16

Добрый вечер, Дмитрий. Прочитав Ваши вопросы, я почувствовал всю Вашу наивность. Хочет посоветовать Вам найти ОЧЕНЬ ХОРОШЕГО специалиста и у Вас всё будет хорошо.

Покупка по доверенности - это риск. На тот момент когда будет подписан договор купли-продажи, доверенность может быть отозвана. И узнать об этом порой не представляется возможность, особенно, если это разные регионы с разными часовыми поясами.

Архивная выписка из БТИ показывает (предполагаю, в других регионах) показывает переход прав собственности, а историю прописки/выписки - выписка из домовой книги.

Отказ несовершеннолетнего от участия в приватизации невозможен, т.к. за него принимают решение родители. Значит его не включили в приватизацию, а следовательно были нарушены его права.

Про мужа вы ничего и не узнаете и продавцы не смогут предоставить Вам достоверные сведения о чужом браке, поскольку ЗАГС выдаёт документы о браке только тому, кто имеет отношение к этому браку.

Расписка должна быть от продавца и его доверенного лица. Но у Вас взаиморасчёты происходят в безналичной форме. Поэтому взаиморасчёты подтверждаются документом банка. Каким именно документом, уточните у сотрудника банка, т.к. нам не известен способ взаиморасчётов.

Вообще странно покупать квартиру таким образом. Вы не найдёте все ответы в интернете да и пошагово в сети Вас никто консультировать не станет. Сейчас у Вас возникают вопросы на стадии проверки документов, потом возникнут в момент подготовки к седелки, а затем на самой сделке. С Вашей неподготовленностью, я Вам советую нанять специалиста.

Дмитрий23 февраля 2018, 20:38

Ринат, спасибо за ответ! Подскажите, каких именно специалистов вы имеете ввиду? Я по своей наивности, как вы правильно отметили, уже доверился юристам агенства (тут оно на первой строчке в ТОПе по моему региону), мне сказали что "со сделкой у вас всё будет ok, не переживайте, никаких расписок не надо", но здравый подсказал искать ответы и на стороне, а тут вопросов вылезло ещё больше.... Нотариус? Или юрист другого агенства? Но не зная, что спрашивать и требовать с них - никогда не будешь уверен, что тебя не обманывают, не так ли?

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
23 февраля 2018, 20:54

Дмитрий, а это самый сложный вопрос, где его найти. С одной стороны лучше по рекомендации, но даже это не даёт гарантий, что он окажется специалистом. С другой стороны в ТОПе зачастую не специалисты. Поэтому лучше всего на моё взгляд пораспрашивать, потестировать так сказать специалиста задавая ему вопросы. Пусть расскажет о схеме сделке, какие риски и при каких обстоятельствах могут быть.

Денис Потапкин 23 февраля 2018, 19:04

Мой Вам совет не нужна Вам эта квартира.
Приведу пример из реальной ситуации.
Вы покупаете эту квартиру. Нотариус проверяет доверенность ( действует она или нет ). Все сходится - доверенность действует и ее никто не отменял и по документам нету никаких арестов и информационных запретов. Вы выходите на сделку. Все здорово. Но вот проходит пару лет и объявляется брат. Говорит Вам а я ничего не подписывал. И понеслась. На квартиру накладывают Арест ( вы ее уже не продадите ) дело передается следователям, начинают искать нотариуса или кто его заменял, Нотариус естественно будет говорить сам приходил, сам подписывал, после таких слов естественно заказывают подчерковедческую экспертизу и оказывается брат не подписывал этот документ. Вас лишают 1/2 ну и естественно дают право найти продавца и наказать его. Но другой вопрос, нужно ли Вам это ?

Дмитрий23 февраля 2018, 19:31

Денис, да, про эти риски я уже прочитал достаточно много, вот поэтому я и задался вопросом - какие могут быть ещё варианты для прикрытия зада? Ведь так по логике можно заявить и при самоличном подписании договора, и никакая экспертиза потом ничего не докажет - но ведь договора как-то же заключаются? (я не спорю с вами - я хочу узнать что максимально нужно требовать от риэлторов и продавцов, как только они на каком-то этапе пойдут в отказ - думаю, что я сделаю тоже самое).

Денис Потапкин 23 февраля 2018, 20:02

Почему не докажете? если он сам подписывал - то докажете. У нотариуса человек делает не только подпись но и расшифровку полностью свою фамилию имя и отчество. Если человек написал больше 3-х инициалов, то уже можно сказать кто именно подписывал. Я Вам сказал историю реальную. А Вам уже думать, тем более как вы говорите квартира продается по рынку то вообще не стоит входить. Даже если будут согласны на ТОРГ.

Дмитрий23 февраля 2018, 20:26

Денис, спасибо за реальную историю, это очень важно! В вашем случае доверитель писал "расписку" о том, что знает о произошедшей сделке, у нотариуса от руки (с подписью, расшифровкой ФИО и паспортными данными), нотариус это всё заверил и потом это по экспертизе признали недействительной?

Денис Потапкин 24 февраля 2018, 12:11

Нет. В моем случае доверенность была на квартиру целиком. Он Давал право продать квартиру за определенную сумму денежных средств. Была легенда что человек болен и по этой причине он продает жилье по доверенности так как сам не может приехать. Так как доверенность была нотариальная, указанная сумма соответствовала действительной стоимости подобного жилья, доверенность не была отменена и другие документы говорили о том что все нормально. Было достаточно получить расписку от человека который действовал по доверенности, что он получил полную сумму денежных средств которые закладывались в банк. Так вот когда провели это сделку через банковскую ячейку. После оказался удивительный момент. Пришел человек и сказал я доверенность не давал ( там не моя подпись ), все. Что дальше происходило я выше уже писал.

Денис Потапкин 24 февраля 2018, 12:18

Ну и возможно на меня косо посмотрят мои коллеги с данного форума. У меня лично работы хватает и я Вам подскажу как быть.
1) Вам необходимо попросить продавца сделать нотариальное заявление что в браке не состояли на момент (приобретения или приватизации жилья)
2) Расписку на получение денежных всех денежных средств
3) Нотариальное заявление от брата что ему известно о том что доля его продается за указанную сумму и претензий он не имеет.
4) Для подстраховки можно получить от ребенка расписку ( если он уже совершеннолетний ) что ему известно о продаже квартиры и претензий он не имеет.
5) Попросить нотариуса проверить действует ли доверенность выданная братом на сестру.
Да и всю сделку проводить через нотариуса.
А так я согласен с Риэлторами, Вы бы были честнее если бы написали что за консультацию вы дадите денег в размере 10 тыс. рублей) Тогда Елена Смирнова Вам бы так не ответила.

Дмитрий24 февраля 2018, 19:45

Денис, да, сделка и предполагается через нотариуса. По доверенности понятно, но вообще сейчас это самостоятельно проверяется через сайт нотариальной палаты. Единственно, возможно имеет смысл попросить нотариуса при подписании договора этот факт зафиксировать официально?

3-4 - вот это-то я и хотел узнать, пишутся ли такие расписки в принципе? Т.е. это обычная практика - или я слишком многого хочу?

По деньгам я уже понял ;) и думаю замечание мне сделали совершенно справедливое. В следующий раз буду умнее.

Дмитрий24 февраля 2018, 10:33

Елена, спасибо, буду пробовать, но не уверен, что любое другое, точно такое-же как и текущее агенство с репутацией, не подойдёт к договору с такой-же формальной позицией. Поэтому и пришёл сюда за советом....

Возможно, мне нужен не риэлтор/юрист, а именно специалист, который разбирается во всех этих хитросплетениях, как выше и сказал Ринат?

Надежда Гарнюк24 февраля 2018, 12:55

Денис, работы у Вас действительно хватает, бестолковой и ненужной, извините уж.

Галина Пушкарева24 февраля 2018, 16:14

Денис, срочно на курсы!))) Какое заявление о браке,когда все получено по безвозмездным сделкам(приватизация и наследство)...Вот так наслушается народ Ваших "профессиональных" советов,выкинет кучу денег на бессмысленные справки и заявления,а потом окажется у разбитого корыта)))) Даете советы,а не поинтересовались как это ребенок смог отказаться от приватизации?Стращаете поддельной доверенностью,а не удосужились поинтересоваться когда она дана и как будет подтверждаться нахождение брата в живых..

Дмитрий24 февраля 2018, 19:34

Галина, ну вы уж простите меня, что задаю вопросы )))

Доверенность свежая - от середины февраля этого года. На сервисе ФНП значится как действительная, а вот подписывал её лично сам хозяин или нет.... я думал, что для удостоверения этого нотариусы и нужны. Вопрос о том, жив ли брат... - мои юристы из "агенства с репутацией" об этом вообще даже не обмолвились (они и так уже вопят, когда я им задаю подобные вопросы - мол, слишком много читаю интернета). Нотариальный запрос в ЗАГС по месту регистрации?

Отказ ребёнка от приватизации, видимо, заключался в том, что родители решили всё за него (цитирую архивную справку: "в материалах БТИ имеется отказ за несовершеннолетнего ... от участия в приватизации квартиры").

Денис Потапкин 24 февраля 2018, 23:34

Галина, прошу прощения. Я мог конечно ошибаться в чем-то, поэтому специалистов тут достаточно что бы на случай моей ошибки, меня кто-нибудь поправил. Как говорится "две головы лучше чем одна"

Ольга Любомирова 25 февраля 2018, 22:36

Меня, как профильного юриста, все-таки смущает несколько моментов:
1. Брата видели? Он действительно жив, дееспособен, не имеет заболеваний, которые могут повлечь признание доверенности недействительной?
2. Со вторым собственником не согласована цена. ДКП он не подписывает, деньги получит позже, может быть не согласен, т.к. сестра его ввела в заблуждение относительно цены продажи.
3. Что с несовершеннолетним сыном сестры-собственницы, не участвовавшим в приватизации? Хорошо бы от него заявление взять, что в курсе продажи, не был включен в приватизацию, всем доволен.
Деньги от продажи я бы разделила на 2 части и каждому на его счет. Сестре отдельно, брату отдельно. Тут лучше за дополнительный аккредитив переплатить.

Дмитрий28 февраля 2018, 0:04

Ольга, спасибо большое за советы, так и сделаем - деньги пополам на счёт каждому, у сына берём заявление. Стоимость аккредитива неизмеримо меньше рисков не получения им денег от доверяемого....

Мария Олеговна Голованова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
25 февраля 2018, 23:58

Я бы акцентировала внимание на двух обстоятельствах:
- сын сестры собственницы, отказ несовершеннолетнего от приватизации, полностью согласна с Ольгой Любомировой, нужно его заявление.
- удостовериться, что брат жив, здоров и не ограничен в дееспособности. Когда человек находится в другом регионе, проверить трудно, я обычно ищу коллег в том регионе, которые готовы за определенное вознаграждение помочь в этом вопросе. Просто просить прислать справки из ПНД, НД, это ни о чем, проверить их действительность также трудно.
Остальное в моем понимании все ОК, нотариус проверит действительность доверенности (благо теперь это несложно), в доверенности указано "за цену на свое усмотрение", предоставлены права на проведение расчетов. Если брат полностью дееспособен и т.д., по-моему, проблем не будет.
Чтобы я сделала на Вашем месте (правда это требует дополнительных расходов) -оплатила бы приезд брата на сделку, или - титульное страхование.

Дмитрий28 февраля 2018, 0:15

Мария, спасибо вам тоже за советы, постараюсь учесть их по максимуму.

Антон Пантелеев28 февраля 2018, 13:01

В самую первую очередь выяснить ситуацию с отказом в приватизации несовершеннолетнего, т.к. отказ от приватизации может быть оформлен в силу разных причин. Эта процедура несложная, если иметь все необходимые документы и знать порядок действий. Согласно 28 и 37 статьей ГК РФ, данный документ может быть оформлен только с письменного разрешения от органов опеки и попечительства. Вот это и надо в первую очередь проверить.

Дмитрий3 марта 2018, 14:25

По приватизации - это был 1992 год.

Нашёл, что в одной из веток Владислав Фролов подсказывал ранее:

"В период с 1992 по 1994 год несовершеннолетних ПРОСТО НЕ ВКЛЮЧАЛИ В ПРИВАТИЗАЦИЮ ИЛИ ВКЛЮЧАЛИ ПО ЖЕЛАНИЮ РОДИТЕЛЕЙ, пока в 1994 году не были внесены поправки в законодательство,в результате чего несовершеннолетних В ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ СТАЛИ ВКЛЮЧАТЬ В ПРИВАТИЗАЦИЮ.".

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru